课程介绍

一、政策速递：土地增值税新政解读与税收优惠梳理

新政变化 

l 土地增值税文件新看点（财税【2018】57号）

l 改制重组契税政策延续（财税【2018】17号）

l 企业所得税税前扣除凭证对土增税扣除凭证管理是否带来新启发？（国家税务总局公告2018年第28号）

土地增值税清算之后再次取得的“合法有效凭证”能否重新扣除？

“双抬头”合作建房在土地增值税清算时，开发商支付并取得的“合法有效凭证”如何给村股份公司（出地方）扣除？

l “营改增”后土地增值税征管变化（国税总局【2016】70号）

税收优惠

l 企业改制重组免征土地增值税

l 建造普通标准住宅出售的税收优惠

l 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产

l 财政部确定的其他扣除项

 

二、管控必备：常见土地增值税问题

l 什么情况下需要缴纳土地增值税？

建造高级公寓，增值额未超过扣除项目金额的20%，是否缴纳土地增值税？ 

房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税？ 

合作建房如何缴纳土地增值税？ 

被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，是否缴纳土地增值税？ 

个人互换住房是否缴纳土地增值税？ 

地方政府要求房地产开发企业代收的费用是否缴纳土地增值税？ 

转让集体所有制土地及其建筑物是否需要申报缴纳土地增值税？ 

企业在改制重组过程中涉及的房产、土地转移如何缴纳土地增值税？

l 如何计算土地增值税增值额？

l 缴纳土地增值税什么情况下需要核定？

l 土地增值税的核定征收率有何规定？

l 什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》？  

l 未按规定预缴土地增值税是否缴纳滞纳金？

l 征管方式：预征和清算

l 流程梳理：优惠办理、优惠备案、清算申报

 

三、焦点关注：土地增值税清算涉税风险把控

l 预征环节的税收风险：需要注意哪些问题

l 清算收入确认

收入确认原则和依据是什么？

确认收入的时点在开发流程的哪个节点？

“以地换房”“以房换地”的纳税义务发生时间是？计税依据如何确定？

l 转让收入

l 是否视同销售交易？

不同“买一送一”模式下如何控制税收风险？送车位、送物业、送面积、送旅游、送家电…

l 代收费用如何操作税收风险最小？在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题？

l 扣除项目要点

取得土地使用权所支付的金额

人防设施发生的成本可以扣除吗？红线外的道路、公共设施配套开发是否可以扣除？

开发间接费是否可以列支业务招待费？差旅费？会议费？私车公用？

l 开发土地和新建房及配套设施的成本及费用问题

l 旧房及建筑物的评估价格

l 与转让房地产有关的税金

 

四、疑难实务: 土地增值税清算中的涉税问题

l 如何把握与理解土地增值税强制清算和通知清算？

l 土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么？如何分期？如何分类？

l 清算开始后凭证的截止时间是如何规定？清算后发生的后续成本是否可以“二次清算”？

l 清算结束后转让的纳税问题

l 清算所退税款的处理问题

l 出租永久性车位的清算

l 无发票的土地增值税清算问题

l 如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”？契税、拍卖费用、土地闲置费的待遇有何不同？

l 如何计算不同类型的土地增值税临界点，使得土地增值税的最佳税负？

l 如果成本部分账务有所欠缺，是否可以核定成本金额？核定的标准是？

 

五、筹划技巧：土地增值税纳税筹划技巧

l 收入的税务筹划：

l 定价技巧

l 代收费用

l 分散收入

l 转售为租

l 扣除项目的税务筹划

l 合并清算

l 费用迁移或分摊

l 转让在建工程

 

六、风险规避：把握土地增值税清算中的税务风险

l 税局征管趋势与税务稽查风险

l “营改增”后土地增值税的纳税风险

l 清算时点引发的土地增值税纳税风险

l 预征税款与清算申报中涉税风险

l 清算结束后再销售的涉税风险

l 土地增值税争议中房产企业该如何进行有效的抗辩？

税务机关是否按照法定程序进行土地增值税清算？

税务机关核定土地增值税的应纳税额是否合法？

 

课程收益

【前沿把握】了解土地增值税变化趋势及现行政策释放的信号。

【系统梳理】把握土地增值税清算全流程，制定合理的清算管理流程，节省核算成本。

【推波助澜】帮助企业解决土地增值税清算涉税疑难，理清项目清查中的疏漏。

【未雨绸缪】关注税务稽查趋势，在合理控税的同时，规避企业涉税风险。

课程对象

财务经理、财务主管、财务会计，税务经理、税务主管、税务会计，其他涉及项目清算的成员等

课程大纲

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