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因地制宜的土地增值税清算实务与筹划技巧

财务经理培训课程 因地制宜的土地增值税清算实务与筹划技巧

课程时长:2天

课程价格: ¥4500/人

支  持: 增值税专用发票 企业内训定制

适合对象: 财务经理、财务主管、财务会计,税务经理、税务主管、税务会计,其他涉及项目清算的成员等

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课程内容
  • 高顿观点

    土地增值税因频频在税企之间引发争议,又被戏称为 “土地争执税”,甚至有人称之为“妖税”。土地增值税就是个磨人的小妖精,不但企业和财务人员受尽折磨,税务局和清算中介机构也并不轻松。国地税正式合并的这一年,土地增值税这一被房地产开发企业视作“妖税”的税种将如何操作?对房地产开发企业来说,土地增值税税率高,在整个房地产企业税负构成中占有极大的比重,但同时土地增值税计算复杂、申报难度大,让众多房地产开发企业倍感头疼。

    国地税合并、金三系统全面升级、预警评估系统功能强大,增值税时代房地产增值税、发票管理、所得税、土地增值税清算等涉税事项相互作用,容易顾此失彼,税务稽查精准打击防不胜防;老项目与新项目交织,稍有不慎即有可能会发生补税、罚款、滞纳金等情况。

    高顿财税学院携房地产企业涉税实务专家,观增值税时代税收政策变化对房地产开发企业之影响,解2018年新政应用之内涵,面土地增值税清算之疑难,谋企业纳税风险防控之良策,探企业控税之新方略。

    课程收益

    【前沿把握】了解土地增值税变化趋势及现行政策释放的信号。

    【系统梳理】把握土地增值税清算全流程,制定合理的清算管理流程,节省核算成本。

    【推波助澜】帮助企业解决土地增值税清算涉税疑难,理清项目清查中的疏漏。

    【未雨绸缪】关注税务稽查趋势,在合理控税的同时,规避企业涉税风险。

    课程对象

      财务经理、财务主管、财务会计,税务经理、税务主管、税务会计,其他涉及项目清算的成员等

    课程大纲

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    1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
    南京 21 -22
  • 政策速递:土地增值税新政解读与税收优惠梳理

    新政变化 

    l 土地增值税文件新看点(财税【2018】57号)

    改制重组契税政策延续(财税【2018】17号)

    l 企业所得税税前扣除凭证对土增税扣除凭证管理是否带来新启发?(国家税务总局公告2018年第28号)

    土地增值税清算之后再次取得的“合法有效凭证”能否重新扣除?

    “双抬头”合作建房在土地增值税清算时,开发商支付并取得的“合法有效凭证”如何给村股份公司(出地方)扣除?

    l “营改增”后土地增值税征管变化(国税总局【201670号)

    税收优惠

    l 企业改制重组免征土地增值税

    l 建造普通标准住宅出售的税收优惠

    l 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产

    l 财政部确定的其他扣除项

     

    二、管控必备:常见土地增值税问题

    l 什么情况下需要缴纳土地增值税?

    建造高级公寓,增值额未超过扣除项目金额的20%,是否缴纳土地增值税? 

    房地产开发企业将土地(房地产)对外投资或联营是否缴纳土地增值税? 

    合作建房如何缴纳土地增值税? 

    被兼并企业将房地产转让到兼并企业中,是否缴纳土地增值税? 

    个人互换住房是否缴纳土地增值税? 

    地方政府要求房地产开发企业代收的费用是否缴纳土地增值税? 

    转让集体所有制土地及其建筑物是否需要申报缴纳土地增值税? 

    企业在改制重组过程中涉及的房产、土地转移如何缴纳土地增值税?


    如何计算土地增值税增值额?

    缴纳土地增值税什么情况下需要核定?

    土地增值税的核定征收率有何规定?

    什么情况下需要填写《土地增值税纳税申报表》?  

    未按规定预缴土地增值税是否缴纳滞纳金?

    l 征管方式:预征和清算

    l 流程梳理:优惠办理、优惠备案、清算申报

     

    三、焦点关注:土地增值税清算涉税风险把控

    l 预征环节的税收风险:需要注意哪些问题

    l 清算收入确认

    收入确认原则和依据是什么?

    确认收入的时点在开发流程的哪个节点?

    “以地换房”“以房换地”的纳税义务发生时间是?计税依据如何确定?

    l 转让收入

    l 是否视同销售交易?

    不同“买一送一”模式下如何控制税收风险?送车位、送物业、送面积、送旅游、送家电…

    l 代收费用如何操作税收风险最小?在计算土地增值税的时候需要注意哪些问题?

    l 扣除项目要点

    取得土地使用权所支付的金额

    人防设施发生的成本可以扣除吗?红线外的道路、公共设施配套开发是否可以扣除?

    开发间接费是否可以列支业务招待费?差旅费?会议费?私车公用?

    l 开发土地和新建房及配套设施的成本及费用问题

    l 旧房及建筑物的评估价格

    l 与转让房地产有关的税金

     

    四、疑难实务: 土地增值税清算中的涉税问题

    l 如何把握与理解土地增值税强制清算和通知清算?

    l 土地增值税清算单位和清算对象的确定标准是什么?如何分期?如何分类?

    清算开始后凭证的截止时间是如何规定?清算后发生的后续成本是否可以“二次清算”?

    l 清算结束后转让的纳税问题

    l 清算所退税款的处理问题

    l 出租永久性车位的清算

    l 无发票的土地增值税清算问题

    如何把握“按国家统一规定缴纳的有关费用”?契税、拍卖费用、土地闲置费的待遇有何不同?

    l 如何计算不同类型的土地增值税临界点,使得土地增值税的最佳税负?

    l 如果成本部分账务有所欠缺,是否可以核定成本金额?核定的标准是?

     

    五、筹划技巧:土地增值税纳税筹划技巧

    l 收入的税务筹划:

    l 定价技巧

    l 代收费用

    l 分散收入

    l 转售为租

    l 扣除项目的税务筹划

    l 合并清算

    l 费用迁移或分摊

    l 转让在建工程

     

    六、风险规避:把握土地增值税清算中的税务风险

    l 税局征管趋势与税务稽查风险

    l “营改增”后土地增值税的纳税风险

    l 清算时点引发的土地增值税纳税风险

    l 预征税款与清算申报中涉税风险

    l 清算结束后再销售的涉税风险

    l 土地增值税争议中房产企业该如何进行有效的抗辩?

    税务机关是否按照法定程序进行土地增值税清算?

    税务机关核定土地增值税的应纳税额是否合法?

     


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