土地增值税清算的问题？

2020-09-24

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如果企业未实现全部销售，是否可以按照税局要求（销售面积超过 85%）土地增值税清算时可以分项目地块清算吗？未结算完的部分可以按照工程概算或者预估数向税局申报土地增值税清算吗？

　　答：土地增值税的清算是纳税人向项目所在地税务机关提出清算的申请，进行案头和实地审核。

　　根据国税发[2009]91号第十条的规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税的清算。

　　第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　国税发[2006]187号第六条规定，未结算完的部分，税务机关会按下列方法和顺序核定确认清算收入：

　　（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

　　（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

　　（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

　　综上所述，分期开发的项目土地增值税可以分项目清算。没有结算完成的项目，可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，而非按照工程概算或者预估数进行清算。

　　__________

　　相关规定：

　　《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）

　　第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　第十六条清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

　　第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定

　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

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