对于房地产行业而言，行业发展的黄金年代已经逐渐过去。自2020年初以来，行业先后经历新冠疫情爆发、资管新规发布(三道红线)、“两集中”政策(集中发布用地公告，集中组织出让活动);全国房地产调控力度加大，在限购、限售、以及融资收紧的制约下，资金链紧张成为了大多数房地产企业的共同难题。

近几年来因为缺乏对现金流的合理管控而使企业自身陷入困境的事例普遍存在，断贷危机、崩盘退市、高额债务缠身、暴雷危机，呈现资金黑洞等，2020年至今房地产相关企业破产数量高达670多家。

什么是现金流?

现金流量是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动(包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目)而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称，即企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。

房企普遍存在的现金流管理问题

盲目追求投资及规模扩张

近年来行业盛行“高周转”开发模式，众多房企疯狂实行高负债、高杠杆的大规模快速扩张，大肆进行经营投资，通过多种渠道获取资本，大量囤积储备用地，不断壮大企业业务体量。在此同时，项目前期现金流出巨大，需要持续的资金投入，投资回收期较长，因此带来了投资项目的风险和不确定性。在现金流需求巨大及资金回收期长两项因素的共同影响下，一个周期内企业投资的越多，就对企业的现金流需求更大，现金流的负担就越重。盲目的追求投资和规模扩张将加大现金流断裂的风险，不利于企业的长期发展，更难以实现价值创造。

过度依赖单一融资渠道

众所周知，融资是房企现金流入的主要来源之一。根据国家数据统计局数据显示，房企的融资需求不断增长，企业在进一步扩大其经营规模，这就需要强大的资金支持。企业的资金一部分来源于经营活动产生的现金流，另一部分来源于企业从外部筹集的现金流。而企业经营活动产生现金净流量的能力有限。因此企业主要依赖外部融资来弥补资金缺口，企业每年都进行大量的外部借款筹资，银行借款融资额持续走高，资产负债率不断攀升。随着其经营规模的不断扩张，企业未来的融资需求将进一步加大，偿债压力不言而喻。从国家数据总局的相关报告结果来看，大部分房企的短期还款压力很大，且经营活动造血能力弱。

当出现经营现金净流量不能满足偿还债务时，仍需再次对外筹资以偿还到期债务和维持企业经营，以至雪球越滚越大，一旦企业经营活动出现问题，融资受阻，很容易使企业陷入财务困境、引发现金流断裂。

回收周期长，周转速度慢

房地产企业的流动资金量有限，大量的资金被在建工程所占用，在开发期间资金回笼速度慢、循环过程冗长，这是因为房地产企业的存货周转速度慢变现难度大所造成的。

房企的资金循环链条是要从货币资本到地产资本，再到房产成本，最终成为商品资本经销售转化为现金流;从房地产企业现金循环流程图来看，整个循环流程的起点是项目开发的销售与投资，主要体现在存货对流动资金的占用。

房企现金流管理优化建议

优化投资管理

首先需要分析企业当前所处的内外部环境，明确企业未来的发展战略和方向，进而确定投资现金流流向;

其次，项目投资时要预测、规划投资活动现金流，评估投资活动可能带来的现金流风险，根据企业现金流的真实状况，理性选择合适的投资项目，尽可能减少因盲目投资所带来的资金风险;

最后，根据企业现金流整体状况，合理规划企业拿地时间、拿地频率、拿地谨慎度，适度开发项目，保持现金流量同盈利水平稳步提升。

加强存货管理

积极响应国家供给侧改革，要立足于控制存货增量，消化存货存量，在消化存量上需要把重心放在存货积压严重区域的配套设施建设上，同时加强与政府间合作通过政府购买措施来消耗部分库存。在企业存货内部管理上，还需要企业提高存货管理效率，提升流动资产的周转速度，尽可能缩短现金周转期。要强化存货的预算管理与成本控制来规避存货大量积压所带来的资金压力。

企业管理层应当增强存货管理的意识，学习先进的存货管理理念，要加强部门间的互相监控。在当下数字化时代，积极上线信息管理系统，结合项目货值及现金流管理，施工、采购、成本、销售、财务各部门利用信息系统协同管理，对存货收支的现金流信息进行实时反馈。财务部门可以精确掌握实物信息，及时了解存货流动状况，根据公司的财务状况调节存货项目的资金拨付。通过提高存货管理效率使公司营运能力得到提升，释放现金流的活力，减少存货对流动资金的占用，加速现金周转。

拓宽融资渠道

为了缓解高杠杆压力下还本付息所带来的现金流压力，企业不能一味地通过贷款、发行债券等有息负债方式扩大融资力度，必须多渠道进行资金筹集。在目前市场融资收紧的环境下部分融资渠道受到了限制，企业应该综合运用地产私募基金、房地产信托投资基金(REITs)等方式补充资金。一方面降低企业有息负债，另一方面结合企业发展战略促进地产金融、运营能力双提升。

继白银时代后，万科又宣称房地产企业进入黑铁时代，黑铁时代意味着什么?万科给出的解释是要么生、要么死。那么黑铁时代决定房地产企业生死的又是什么呢?答案只有一个就是现金流，如何管理现金流呢?笔者总结了六大策略供读者参考。

一、调整投资策略，果断放弃商业比例过高的项目

从产品去化速度分析，一般是普通住宅是去化最快的产品，商业、豪宅和车位去化相对较慢，而在目前市场中商业相对饱和，豪宅需求在萎缩。在黑铁时代，一个项目特别要注意投资项目的产品业态比例，如果商业建筑面积比例超过总建筑面积20%就要引起注意，如果超过30%就应该果断放弃(核心城市的黄金地段除外)，因为大概率项目的利润会沉淀为难以变现的商业资产，会极大影响企业的现金流。

二、珍惜企业信誉，建立多层次融资渠道

近些年地产公司融资一直受到政策严格监管，中小地产企业从银行系统取得融资的难度很大，一方面是行业监管限制，另一方面是一些中小房企自身实力弱，抵押品不足。做为地产公司而言应当考虑多层面的融资渠道，不局限于银行系统，多方接触信托、私募以及其他资金充裕的私人企业，为企业建立不同条件、不同融资成本的融资通道。另外就是要珍惜信誉，房企黑铁时代，信誉比金子都珍贵。

三、聚焦主业，剥离可变现的非核心资产

房地产企业也有细分市场，有人擅长做普通住宅，有人擅长做高端住宅，有人擅长运营商业。对一些地产企业而言，要想清楚自己的核心竞争力在哪里，只做自己最强的那个点，在合适的时候以合适的价格将非核心资产快速剥离变现，聚焦主业，在主业或细分市场上深耕，构建并扩大自身的竞争优势。

四、比任何时候都要关注应收账款和应付账款

现金流管理的一个重要课题就是账期管理，地产企业从拿地到交付是生产过程，在这个过程中前期是投入，中后期是回收。在行情下行压力下，地产企业应当比以往任何时候都应关注应收账款和应付账款，缩短应收账款可以加快回款步伐，延长应付账款可以延缓资金外流。开源节流是生存之道。

五、研究客户购买心理，以客户需求为中心打磨产品

国内地产公司很少研究项目所在区域客户需求情况，少数研究客户需求的机构也是以以往成交的数据或购买行为来做事后分析，没有真正意义上去研究客户购买心理，开发商也没有打造出能让客户尖叫的产品，很多地产企业在产品开发时对客户需求研究不足，仅凭经验在判断。最好的产品就是现金流的保证，只有以客户需求为中心的产品才具备好产品的基本条件。

六、追求效率，捂紧钱袋子

行情不好的原因是供需失衡，而行情不好也是治愈供需失衡的良药，因为行情不好是一个洗牌的过程，不是行业没有需求了，而是行业太乱了，行情不好会自然淘汰一批企业出局，就像前几年钢铁市场一样，破产和重组一批经营不善、效率低下的企业后，减少了供给，修复了供求关系，行情自然会好起来。地产行业也是一样，目前正处于一个洗牌的过程，谁更高效、谁成本更低、谁经营更好，谁活的时间就会更长，谁就能成为市场中最后的赢家，在此之前，追求效率，管理好自己的钱袋子，把每一分钱都花到刀刃上。