北京大学国家发展研究院【朗润•格政】第159期论坛以“2022下半年经济展望与房地产转型”为题，特邀北大国发院院长、南南学院执行院长、中国经济研究中心主任姚洋，中银证券首席经济学家、研究总监、执委会委员徐高，北大国发院经济学副教授(长聘)赵波依次发表主题演讲并展开圆桌对话。北大国发院传播中心主任王贤青主持。本文根据北大国发院院长、南南学院执行院长、中国经济研究中心主任姚洋教授的演讲整理。

实现既定增长目标难度极大

今天我谈一谈对今年上半年经济增长的看法，以及对下半年经济增长的展望。

今年一季度经济增长4.8%，由于一季度占全年比重较低，只占20%，所以折合到年增长只有0.96个百分点。二季度占全年的25%，实际增长为0.4%(后期补充数据)，所以对全年的贡献为0.1%。上半年两个季度加起来大概就是1个百分点多一点点。

年初定的全年增长目标是5.5%，按照现在的实际情况计算，下半年经济增长要贡献4.4个百分点才行。4.4个百分点折回到半年的增长，需要下半年贡献55%，也就是下半年要增长8%左右，才能保证全年达到5.5%的增长速度。

8%左右的增速是否容易?我认为难度相当大。一个很重要的原因是它大大超出了我国的潜在增长速度。中国的潜在增长速度大概是6%，这还是比较高的估计。因此，8%远超我们的增长速度。除非下半年经济出现如2020年下半年那种剧烈反弹，否则达到预期的难度极大。

如果下半年只达到潜在增长速度6%，下半年只能贡献3.3个百分点，全年不到4.5%(4.36%)的增长速度。

但我认为，5.5%的增速目标并不是非常重要的指标，如果下半年能够平稳恢复到潜在增长速度6%就好。我的担心是，达到6%也有很大难度。这一判断是基于我们去年下半年以来导致经济增速下降的因素。

为什么经济增长速度下降这么快，特别是今年上半年?我个人认为主要是两个原因，一个是防疫，另一个是房地产大幅下降。

建立全国统一的长效防疫机制

今年的疫情和2020年的疫情不太一样，2020年病毒传播力没这么大，所以那时我们采用的清零办法非常有效，而且中国是在全世界做得最好的。因此，我国经济从2020年5月就开始恢复，直到去年上半年，经济恢复都非常好。但是今年的奥密克戎不一样，传染性极强，想完全防御住的难度极大。另一方面，由于快速清零变得异常困难，我们的防疫措施就比2020年更严格，结果使消费受到很大限制。

我们在2020年防疫时一个重要的成功因素是分权，各地自己操作。今天，分权防疫产生了很大问题，尽管党中央、国务院三令五申禁止过度防疫，但由于各地疫情防控的标准不统一，导致地区之间的人员流动大大受限，极大地影响经济活动，尤其是对北京和上海这两个中国经济的火车头造成巨大影响，这两个城市的人员流动变困难之后，对全国的影响更大。

下半年，中国经济要复苏，我们必须找到一条长效的防疫机制，如果不能做到这一点，经济就无法稳定复苏。病毒不可能根除，这是个科学问题;人类最终要和病毒共存，这也是个科学问题。但是，共存不等于躺平，并不是说我们就要像别的国家一样什么都不管。

我有几个建议：

第一，应该把现在的“社会面清零”变成“社会活动面清零”。加上“活动”两个字，就是参加经济活动的人不能有感染。公共场所实行3天或者7天的核酸阴性要求，现在核酸检测的网点已经布得非常密，民众也已经接受。如果检测到感染，居家或转入方舱隔离，保持社会活动面无感染者即可。

第二，把现在按照小区甚至按照行政区分类监控的办法，改成按小区监控，最好能再进一步，精准到以居民楼单元为单位来监控。现在很多地方只要看到北京、上海来的人就直接隔离，打击面太大。人员流动不起来，经济怎么可能活起来?

第三，不再大规模异地隔离。把成千上万的人拉到别处隔离，耗资巨大，没有什么好处。完全可以就地在方舱隔离，没有感染的居家观察。

第四，应该把全国各种码统一起来，把各地的防疫政策统一起来，解除国内对所有旅行的限制，只以核酸为准。不能像现在这样，经过上海就不可能回北京，必须绕到别的地方待好多天。虽然行程卡已经取消了“星”,但问题没有得到根本解决。

最后，要开放国际旅行，中国跟世界不能隔离。实际上，中国在过去两年里没有跟世界隔离。我坚决反对世界在跟中国脱钩的说法。数据显示，中国跟世界是在挂钩，而不是脱钩。

没有任何人能够确切预期疫情什么时候结束，也无法预测未来的进化路径。因此，我们在防疫措施上要有一个基本的准则和平稳的过渡。对于国外来的人，当然我们还是要做预防、检测，但现有防疫措施可以适当放松，方便大家往来。

调整房地产业政策

导致上半年增速下降的第二原因是房地产的断崖式下降。我们对其影响估计不足。房地产对中国经济的贡献有多大?有人计算是17%，我们100多万亿GDP里有17万亿左右源于房地产的直接或间接贡献。房地产是个长链条产业，不仅仅是把房子盖起来，盖起房子之后要装修，装修要有装修材料，之后还要买家具，买电器等等。房地产能把整个消费带动起来。

今年上半年，排名前100的房地产企业，其地产销售下降51%，有史以来没有发生过这种“腰斩”。当然，销售额下降51%并不意味着房地产的增加值下降51%，不能完全对应。但无论如何，由于房地产占GDP的比重实在太大，所以其它行业必须要超额增长才能弥补房地产挖的这个“坑”，难度非常大。今年6月份，房地产数据有所好转，但能否持续则有待观察。

为什么房地产有如此巨大的下滑?有人说由于我国人口结构变化，房地产进入了调整期，这可能是长期因素，然而长期因素很难导致短期的急剧下降。有人把短期急降的原因归于房地产负债太高，但即使负债高，如果没有外力推动，也不会“雪崩”。

我个人认为，房地产下行的主要原因就是“三条红线”政策。

中央三令五申要让房地产健康发展，要求各地因城施策。去年中央经济工作会议就已经提出，今年两会又再次强调，地方也开始行动，力度仅次于2016年那一轮。但2016年地方政府一行动，房地产业很快上涨，今年却不行。有人归因于百姓手里没钱了，这也不完全对。2020年疫情那么严重，房地产上涨20%多，所以跟疫情和老百姓的收入关系不大，跟银行和老百姓的信心关系更大。

今年上半年，房地产信贷下降53%，是断崖式下降。因为房地产企业在新政后断流，房子烂尾，老百姓是理性的，看到房地产企业流动性不行，买房有风险，就不会出手，更何况买房是一笔巨大的投资。

银行也一样，看到房地产企业资金出问题，贷款就容易成为坏账，惜贷也是理性的选择。

我们应正确认识房地产信贷。宏观经济学里有“金融加速器理论”，房地产就有金融加速的作用。房地产制造资产，有资产就可以抵押借钱。反之，一旦房地产信贷收缩，整个社会的信贷也会跟着收缩。因此，如果打击这个起“金融加速器”作用的行业，经济就会收缩。

中国老百姓的房子够住了吗?我觉得还远远不够。跟发达国家相比，我们还少得多。有人说，那么多房企因为高负债即将破产倒闭，带给中国系统性风险。但问题在于，高负债率是房地产的行业特性，不能拿制造业等其他行业简单参照。现在一下子给房企断供，使它们无处借钱，流动性只会更差，倒闭得更快，引发系统性风险的可能性更大。

我们都在不断看到房企失败的案例，其中也不乏大型房企。但它们失败的原因主要是热衷于多元化，把建房子的资金拿去做其他用途，比如造车、VC等，投向了他们原来不擅长的领域，导致亏损。专注房地产的企业并未出现大问题。不能看到个别房企出问题而否定整个房地产市场，全部整顿，这是不对的。

我个人认为“三条红线”的错误要尽快承认和改正。尤其是第一条红线，提出扣除预售款之后的负债率不能超过70%。然而我们的房企就依赖预售款，也许这本身不对，美国和其它国家都不这么做，但政策应该给房企一个缓冲期。大约一半的房地产企业都踩了这条红线。第二条红线，即净资产负债率不超过100%还算可以。第三条红线要求现金短债比不低于1，令人费解。如果我手里有大量现金，何必去借贷?我们为什么要发展金融，就是大家手里原本没那么多钱，又想做事，只能先借贷。

因此我认为，中国经济下半年要想有像样的复苏，离不开对房地产业“三条红线”的调整。

如果我们既能对防疫政策调适，又能对房地产“三条红线”做出好的整改，达到中国经济6%的潜在增速，甚至实现7.8%，从而使全年经济实现5.5%的目标依然可期。否则，全年经济增长目标的实现难度非常大，而且不排除因为经济严重不景气而引发其他问题。