现房销售的增值税纳税义务时间

2022-07-06 来源：高顿咨询

根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的，按实际交房时间为准。房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。待纳税义务发生时间时，可按照相关规定开具适用税率或者征收率的增值税发票。

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相关规定：

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)

附件 1

第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告 2016 年第 53 号)

第九条规定纳税人应选择发票代码为 602 的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。国家税务总局公告 2016 年第 18 号国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

第二节预缴税款

第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的，按照 11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照 5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。