土地出让金是否计入房产原值缴纳房产税的问题？

2020-11-18

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我司为非房地产开发公司，为增值税一般纳税人，通过缴纳土地出让金的方式取得一块土地，然后在这块土地上自建了三栋房产，现在需要申报房产税时： A、土地出让金需要计入房产原值吗？ B、如果土地出让金需要计入房产原值，且这块土地仅建目前三栋房产的情况下，应按照什么方法来计算计入房产原值的土地价值呢？

　　答：A、根据财税[2010]121号第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

　　所以，贵司上述自建的三栋房产如果是自用等属于按房产原值计算房产税的情形，土地出让金需要计入房产原值；如果是出租等从租计税的情形，则不需要计入。

　　B、根据财税[2010]121号第三条规定，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　补充说明：如果容积率大于1，则将土地价值按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。

　　如果容积率小于1，且大于0.5，可以按容积率乘以土地价值，以此结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。

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　　相关规定：

　　《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）

　　三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

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