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房地产营改增应对思路研究报告

  报告简介

  伴随着 2015 年的到来,按计划营改增将于 2015 年基本实现全覆盖。针对营改增扩围,国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示,将缜密细致做好营业税改征增值税扩围,并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业,力争全面完成营改增任务。一语激起千层浪,营改增的话题一度成为 2015 年初各大媒体的头条热点话题。

  房地产营改增政策走势牵动了开发商的心脏:

  土地到底能不到抵扣?

  利息是否能够抵扣?

  存量房如何处理?

  甲供材争抢材料进项是伪命题么?

  纳税义务时间如何设置呢?

  营改增与所得税的互动关系又是如何?......

  个个问题的追问都及其重要,然而,过多的政策预测与分析,恐怕也济于事,因为剩余四大未营改增行业(特别是房地产行业)的改革难度远大于之前试点的行业。且政策既定后,无论严厉,还是宽松,对每一个企业都是公平的。

  与其猜测政策,不如建立营改增应对思维对企业发展更有利。房地产营改增税务专家表示:“营改增的大潮无法阻挡,建议企业迅速由营业税思维转换为增值税思维,只有掌握了增值税规律,方能在政策既定的情况下,迅速找到有利于自己的税务规划通道。”

  本报告介绍了营改增的必要性、发展路径,并针对房地产企业的业务特性,详细分析改革的趋势,并一一针对热点问题做了阐述,例:如何评估营改增后房地产开发企业的收入和利润是否上升、“甲供材”真的会越来越多吗、存量房、留底税额等热点问题,此外,报告还结合具体业务和案例详细介绍企业应树立正确的比价原则:除了关注进项和销项之差以外,还需要考虑资金的时间价值和附加税(城建税、教育费附加)等方面的影响。此外,张老师提醒:营改增不仅仅是企业财税部门人员的工作,也和企业的业务、采购人员等紧密相关,建议企业做相应的培训,如比价原则、增值税发票管理等。

  内容摘要

  第一部分、营改增目前进展情况

   1.1、相关财政数据

   1.2、增值税发展历史

   1.3、为什么要营改增

  第二部分、房地产(建安)营改增前瞻

   2.1、营改增“五步曲”

   2.2、营改增最新时间表

   2.3、营改增最新内部消息

  第三部分、营改增基本知识

   3.1、营改增基础知识概览

   3.2、营改增主要文件

   3.3、营改增基础知识详解

    3.3.1、两种计税方法

    3.3.2、一般纳税人认定标准

    3.3.3、混业经营、视同销售、兼营、混合销售

    3.3.4、差额征收

    3.3.5、七种抵扣凭证(180 天认证)

    3.3.6、八种不允许抵扣情形

    3.3.7、非正常损失

    3.3.8、营改增税率一览表

    3.3.9、境内外劳务征免税

    3.3.10、会计营改增

   3.4、增值税税控系统专用设备的税会处理

  第四部分、房地产(建安)营改增具体问题解析

   4.1、营改增后,房地产开发企业的收入是上升,还是下降?

   4.2、营改增后,房地产开发企业的利润是上升,还是下降?

   4.3、结构性减税

   4.4、环环相扣,唇齿相依,链条传导机制

   4.5、增值税的税负由终端确定

   4.6、正确的比价原则,至关重要

   4.7、“甲供材”的伪命题!(甲方和乙方会争抢 17%材料进项么?)

   4.8、“留抵税额”(纳税义务发生时间的烦恼!)

   4.9、 存量房问题

   4.10、房屋出租

   4.11、专用发票的极端重要性

   4.12、建筑企业营改增问题十四项

   4.13、进项税额剖析

   4.14、销项税额与剖析

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  本研究报告作者系GTS税务峰会,来源高顿财务培训。原创研究报告,欢迎分享,若需引用或转载请保留此处信息。



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