2018年度企业所得税汇算清缴工作依然是每个企业重视的问题，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下，为了帮助您顺利完成房地产开发企业所得税汇算清缴工作，和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴的那些事儿。

    一、房地产企业所得税汇算清缴

    要想做好房地产企业所得税汇算清缴工作，就要先怼房地产企业相关的政策法规深刻的了解。那就让我们先来看一看，总局关于房地产行业所发布的文件都有哪些。

    1.国税发【2009】31号

    关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

    纲领性文件，对房地产企业所得税处理进行全面规定

    2.国税函【2009】342号

    国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复

    对开发产品完工标准进行确认

    3.国函【2010】201

    国家税务局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知

    对开发产品完工条件进行确认

    4.国家税务总局公告2014年第35号

    国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告

    对开发成本对象管理的问题进行规定

    5.国家税务总局2016年第81号公告

    国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告

    对房地产企业土地增值税清算时涉及企业所得税的问题进行规定

    相关说明：

    1. 房地产开发企业所得税汇算清缴，首先应该遵循《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及相关文件的规定。

    2. 以上列举政策为房地产开发企业在进行企业所得税汇算清缴工作中，主要且普遍适用的政策。

    3. 对某些特殊情况在具体操作时还需要看当地具体规定，如开发产品的成本利润率确定，销售未完工开发产品的计税毛利率的确定。

    二、房地产企业所得税汇算清缴申报要点及申报表填写

    1、预缴

    首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！

    案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:

    实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)

    应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)

    填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。

    2、汇算清缴

    那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。

    研读该案例前需注意以下几点:

    1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。

    2.国家税务总局公告2016年第70号第一条规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

    土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，即按扣减3%预缴增值税还是扣减5%的增值税企业可以选择，本题目按不含税的收入为基数，但实务中有些地方税务机关强制企业按只扣减3%预缴增值税的方式计征。

    3.预售房款印花税方面计税基数是否按含税价实务中各地税务机关执行不一，理论上如果销售合同中未分别列明房款及增值税应全额纳，如分别列明则应按不含税的纳，本案例按含税预售房款计算。

    4.有关其他调整事项如福利费、职教费、工会经费等的计算同一般企业汇算清缴，有关房地产税收政策均不在此做赘述，可查阅长河税务公众号往期文章，均有详细解读。

    案例二：石家庄某房地产企业有本市一个正在开发的老项目，增值税适用简易计税。企业所得税在地税缴纳且按季预缴，2017年前三个季度预售房款315万元，第四季度预售房款105万元，计税毛利率前三个季度15%，第四季度25%。销售费用列支广告宣传费5万元（上年度广告宣传费超列10万元），管理费用列支招待费5万元，会计利润-12万元, 以前年度可弥补的亏损20万元(不考虑其他调整事项)。计算过程如下：

    1.销售未完工产品预计毛利额：315/(1+5%)*15%+105(1+5%)*25%=70（万元）

    2.实际发生的税金及附加：

    城建税、教育附加及地方教育附加：

    （315+105）/(1+5%)*3%*(7%+3%+2%)=1.44（万元）

    土地增值税：（315+105）/(1+5%)*2%=8（万元）

    印花税：（315+105）*0.05%=0.21（万元）

    合计1.44+8+0.21=9.65（万元）

    3.广宣费调整：

    税前列支限额: （315+105）/(1+5%)*15%=60（万元）

    本年5万元未超标准列支，上年超列10万元在本年转回做调减处理。

    4.招待费调整：

    税前列支限额：（315+105）/(1+5%)*0.5%=2（万元）；5*60%=3（万元）

    （按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售收入的5‰。）

    招待费超标准列支：5-2=3（万元）

    5.纳税调整增加额：毛利额70-税金及附加9.65+超标招待费3=63.35（万元）

    6.纳税调整减少额：上年在本年度转回的广宣费10万元

    7.应纳税所得额=利润总额-12+纳税调整增加额63.35-纳税调整减少额10-弥补以前年度亏损20=21.35（万元）

    8.应纳所得税额=应纳税所得额21.35*税率25%=5.34（万元）

    填写《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（A类）时其他栏次正常填报，房地产特殊调整事项在“A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”填列，其中第23行“销售未完工产品的收入”栏次，填写不含税的预售收入400万元，第24行“销售未完工产品预计毛利额”栏次，填写70元，第25行“实际发生的营业税金及附加、土地增值税”栏次，填写9.65万元， 第22行“房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）”栏次，填写60.75万元。

    三、房地产企业所得税汇算清缴案例

    案例1：

    甲房地产开发公司为项目公司，其开发的“碧海蓝天”项目，于甲房地产开发公司为项目公司，其开发的“碧海蓝天”项目，于2017年10月份办理了竣工备案手续。该公司2017年度预收账款贷方发生额10000万元（与销售台账核对一致），其中二级科目“销售房款”金额为5000万元，“按揭房款”金额为3000万元，此两项企业已经结转了“主营业务收入”，“首付款”金额为2000万元，根据销售合同约定，首付款比例为30%，企业尚未结转主营业务收入。

    则在企业所得税汇算清缴时，应确认销售收入10000万元。

    案例2：

    甲房地产开发公司为项目公司，与乙房地产销售公司签订了一份包销协议，协议约定甲公司将开发产品7万平米以固定价格4万元/平米包销给乙公司，乙公司按照市场价对外销售，甲公司与最终客户签订购房合同并开具发票。协议约定，包销期限届满，房屋未能全部销售的部分，乙公司以包销价格购买全部剩余房屋。2017年8月份收到乙公司开具的已销开发产品清单，已售开发产品6万平。

    （1）当市场价格为4.5万/平米时，则甲公司应确认销售收入270000万元。乙销售公司按4万/平米与甲结算时，差额部分记入销售费用。

    （2）当市场价格为3.5万/平米时，则甲公司应确认销售收入240000万元。

    （3）包销期满时，乙公司购买全部剩余房屋，则甲公司应确认销售收入40000万元